一 、成本计量模式
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 。
(一)采用成本模式计量的建筑物的后续计量:按固定资产的有关规定进行后续计量,按期(月)计提折旧,存在减值迹象的,按照资产减值的有关规定处理 。
(二)采用成本模式计量的土地使用权的后续计量:按无形资产的有关规定进行后续计量,按期(月)摊销,存在减值迹象的,按照资产减值的有关规定处理。
【例8-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量 。假设这栋办公楼的成本为1 800万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零 。按照经营租赁合同,乙企业每月支付甲企业租金8万元 。当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为1 200万元,此时办公楼的账面价值为l 500万元,以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下:
取得投资性房地产时:
借:投资性房地产18 000 000
贷:固定资产或在建工程18 000 000
(1)计提折旧:
每月计提的折旧:1 800÷20÷12=7.5(万元)
借:其他业务成本75 000
贷:投资性房地产累计折旧(摊销)75 000
(2)确认租金:
借:银行存款(或其他应收款)80 000
贷:其他业务收入80 000
(3)计提减值准备:
借:资产减值损失3 000 000
贷:投资性房地产减值准备3 000 000
投资性房地产成本模式下后续计量的特点归纳:
1.要按期计提折旧或摊销
2.期末要考虑计提减值准备
二 、公允价值计量模式
(一)企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式的条件:
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 。
注:投资性房地产的公允价值不允许采用估值模式来确定 。
(二)会计处理
采用公允价值模式后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益) 。会计处理如下:
借:投资性房地产--公允价值变动
贷:公允价值变动损益
或作相反分录。
投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。
投资性房地产若属于企业主营业务的,应通过"主营业务收入"和"主营业务成本"科目核算相关的损益。
【例8-8】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为l0年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为9 000万元 。20×7年12月31日,该写字楼的公允价值为9 200万元。
甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下:
(1)20×7年10月1日,甲公司开发完成写字楼并出租:
借:投资性房地产--成本90 000 000
贷:开发成本90 000 000
注:对于房地产经营开发企业这里使用"开发成本"更妥当。
(2)20×7年12月31日,按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益:
借:投资性房地产--公允价值变动2 000 000
贷:公允价值变动损益2 000 000
。
