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时间:2020-07-14 17:18  编辑:洱源电力局

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普通本科毕业论文文献综述

论文题目中国房地产泡沫的测度与治理

学院金融学院

学生姓名叶姿彤学号 0050795 专业金融学(二专)届别 2005届

指导教师桂荷发职称教授

完成日期二○○八年十月十五日

文献综述

本毕业论文题目是《中国房地产泡沫的测度与治理》。近年来,我国房地产价格不断攀升,住房抵押贷款和房地产开发贷款不断快速增长,人们对房地产市场是否存在泡沫存在诸多争议。2007年爆发的美国次贷危机警示我们房地产价格泡沫破裂对一国金融与经济将产生极大的破坏作用,防止房地产泡沫形成、扩大乃至崩溃至关重要。对如何测度和治理房地产泡沫,许多学者进行了深入的研究。

1.房地产泡沫的定义

著名经济学家、前美国经济学会会长金德尔伯格(C.Kindleberger)认为:“简而言之,泡沫状态这个词,就是一种或一系列资产在一个连续过程中突然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖谋取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转,接着价格暴跌,最后以金融危机告终。通常“繁荣”的时间要比泡沫状态长,价格、生产和利润的上升也比较温和。接下来也许就会发生价格暴跌,引发经济危机,或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”①

南开大学曹振良(2002)认为,泡沫本质上是一种价格运动现象,对其简单定义为:泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。②

北京大学王子明(2002)认为,泡沫是一种经济失衡现象,可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般均衡稳定稳态价格)的非平稳性向上偏移,这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。③

所谓的房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。④

2. 房地产泡沫的测度

高汝熹、宋忠敏(2005)认为,衡量房地产泡沫指标有三个:房地产投资占GDP的比重、房价收入比以及租售比⑤。根据国际经验,房地产投资占GDP的比重一般在3-8%之间,建设高峰时期则在8%左右。房价收入比是90平方米住房的平均价格与城市家庭每年平均可支配收入的比率。租售比即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值,主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。

①《新帕尔格雷夫经济学大辞典》,2000,经济科学出版社,P306。

②曹振良、高晓慧等,2002:《中国房地产业发展与管理研究》,北京大学出版社,P299~301。

③王子明,2002:《泡沫与泡沫经济——非均衡分析》,北京大学出版社,P7。

④曹振良等,2003:《房地产经济学通论》,北京大学出版社,P164~165。

⑤高汝熹、宋忠敏,2005:《上海房地产泡沫实证研究》,上海社会科学院出版社,P168~181。

谢经荣(2002)提出了分析房地产泡沫的指标体系法①。指标分三类:预示指标、指示指标以及滞后指标。预示指标通过分析连续时间段内指标的变化情况,据以预测地价走势以及产生地产泡沫可能性的指标。指示指标是针对地价发生明显波动的时期,通过相关数据的分析比较,判断是否发生地产泡沫及衡量其严重程度的指标。滞后指标是对地价波动结果的统计性反应,相对于预示指标和指示指标来讲是一个滞后性指标。

3. 房地产泡沫形成的原因

中国人民银行营业管理部课题组(2007)认为,房地产的价格应取决于其收益与效用,可当价格异常膨胀,严重被离弃真实价值时,泡沫也就不可避免的产生了。房价之所以偏离其真实价值受以下四方面因素影响②:

(1)房地产动机缺乏弹性。土地的稀缺性导致房地产的供给弹性相对较小,经济的持续增长导致房价持续上升,这个价格持续上升的过程往往是靠房地产投机(资)套利来实现的,但现实中很难严格区分投资与投机,因此在实际的市场运行过程中,就有可能掺杂了太多偏离价值的投机,从而导致泡沫出现。

(2)房价持续上涨预期。只有看涨的预期才能推动实际价格不断上升,当然,最初的价格上涨可能有合理的一面,但价格涨到一定程度以后就有可能脱离经济基础而变的不合理,泡沫由此形成并扩大,这时价格的进一步上涨可能完全是一种“由预期再到预期”的游戏。某种意义上说,泡沫的形成源于市场信心的极度膨胀和投资者的过分乐观。

(3)投资者的短视与跟风。所谓短视,就是人们倾向于低估甚至忽视潜在的危机,对于小概率事件的一种主观短视现象。再者房地产价值难以判断,投机者正好混水摸鱼。

(4)银行信贷的过度扩张。泡沫的形成、膨胀是需要资金支持的,在自己的支持下,投机才有可能变为现实,才能有显示的交易行为和价格。因此资金支持是价格上涨的必要条件,也是泡沫形成的必要条件。

4. 房地产泡沫的综合治理

上海社科院张泓铭教授(2003)则提出要实施综合治理,包括确立政府的房价调控目标,建立权威的科学的价格指数发布制度,不完全依赖低价住房建设和降低动拆迁力度从多角度实施对房价的调控,套利需求的适度控制和售房中明显炒作行为的行政查处,土地供给数量和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧控制等等。

①谢经荣、曲波等,2002:《地产泡沫与金融危机——国际经验及其借鉴》,经济管理出版社,P369~375。

②中国人民银行营业管理部课题组,2007:《房地产价格与房地产泡沫问题——国别研究与实证研究》,中国社会科学出版社,P9~14。

闫文慧(2007)认为应该从以下五个方面来对房地产泡沫进行治理①:

(1)加强房地产市场的宏观调控,制定科学合理的行业发展政策。通过调整投资结构来优化房地产市场商品房的供应结构,增加中低档住房特别是经济适用房的建设和供应,降低高档住房、别墅、高档公寓等商品房的比重,加强房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于过多积压,降低商品房空置率。

(2)规范土地市场,加强土地资源管理。严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、供应结构和供应区域,控制一些城市过高的地价,防止出现新的积压,防止出现由结构性过剩引发的泡沫。

(3)建立完善统一的房地产市场运行监测、预警系统。加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋。

(4)加强金融监管力度,有效利用外资,合理引导资金流向。推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分是从银行流出的,因此要加强对银行的监管,从源头上控制房地产泡沫的产生。一要严格审查住房开发贷款发放条件,切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理,根据消费者的偿还能力适度发放贷款,引导居民理性消费。

(5)加强舆论宣传的引导,提倡住房理性消费观念。此要加大宣传力度,树立科学、合理的住宅消费观,避免房地产消费市场上盲目跟风、盲目投资行为,引导居民理性消费。同时要大力宣传房地产泡沫的危害,充分认识到房地产过热可能造成的严重后果,增强防范房地产泡沫的自觉性。

本文拟对中国房地产的现状进行系统分析,结合当前房地产市场发展变化,对中国的房地产市场究竟有无泡沫进行实证分析,并得出结论以及治理措施。

指导教师评分(百分制):

(文献综述低于70的,不得开题)

指导教师:

年月日

①闫文慧,2007:中国房地产泡沫分析,《职大学报》,第2期:P41~42。

普通本科毕业论文开题报告及任务书

论文(设计)题目中国房地产泡沫的测度与治理

学生姓名叶姿彤专业金融学(二专)学号0050795 指导教师桂荷发职称教授

1.选题目的和意义:

近年来,中国房地产市场的迅速发展, 对拉动内需, 加快城市化进程, 促进国民经济增长起到了重要作用。然而其供给弹性有限、易得替代品难得、价值难以确定等特征,使得火爆的市场引起了诸如房地产投资增幅过高、空置率过大、房价上涨过快等问题的凸显,从而引发有关房地产泡沫的争论。数位知名经济学者陆续发表文章,认为中国房地产泡沫己相当严重,接近于崩溃的边缘。与此相反,摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆在其2008年9月2日的报告《房地产业有望成为经济增长的引擎吗?》中得出的结论与房地产业界人士任志强得出的结论相同:房地产业不存在价格泡沫。学术界、房地产业界对于房地产的泡沫形势判断到底谁对谁错呢?

关于中国房地产泡沫的争论仍在持续,究竟如何判断房地产泡沫?目前中国房地产泡沫产生机制是什么?如果发生比较严重的房地产泡沫又该以怎样的治理政策来化解?这些都是当前迫切需要解决的问题。因此,研究房地产泡沫的问题具有十分重要的理论意义和现实意义。

2.主要研究内容(含论文提纲):

论文设想主要分为四个部分:第一部分界定房地产泡沫的概念,综合阐述其形成条件。第二部分从我国实情出发,计算“空置率”、“房价收入比”、“租售比”等指标并与标准值对比,最终得出泡沫度指数以衡量中国房地产泡沫。第三部分根据中国政策、制度以及市场现状分析中国房地产泡沫产生的原因。第四部分则根据第三部分得出的结论具体原因具体分析,找出治理泡沫的对策措施。回顾国家已经采取的措施并对下一步宏观调控进行思考讨论。大纲如下:

1.前言

1.1 本文研究背景及意义

1.2 文献综述

1.3 本文结构与思路

2.房地产泡沫概念的界定

2.1房地产泡沫的定义

2.2房地产泡沫的形成条件

3.中国房地产泡沫的测度

3.1 中国房地产市场现状

3.2中国房地产泡沫衡量指标的选择

3.3中国房地产泡沫指标值的确定

3.4中国房地产市场泡沫度的计算

4.中国房地产泡沫的的成因

4.1中国房地产泡沫产生的宏观因素

4.2中国房地产泡沫产生的微观因素

4.3中国房地产泡沫产生的制度性原因

5. 中国房地产泡沫的综合治理

5.1中国房地产泡沫治理的对策措施

5.2近年来中国宏观调控措施及政策回顾

5.3下一步宏观调控的讨论与思考

3.完成论文的条件、方法及措施,包括实验设计、调研计划、资料收集、参考文献等内容:

完成论文的条件:根据所学知识,在指导老师的悉心指导下,运用学校内图书馆、电子阅览室以及相关报刊等资源,完成论文的撰写。

调研方法以及措施主要是通过对中国房地产市场现状,房价走势、参考各种资料以及学术界、房地产业界、政府对其进行的调查分析来进行研究和相关分析。

资料收集主要通过借阅学校图书馆相关书籍、参考各类经济报刊杂志以及网络数据库如期刊网、中经网系列数据库等等网站来进行相关资料收集。

主要参考文献:

[1] 曹振良、高晓慧等,2002,《中国房地产业发展与管理研究》,北京大学出版社。

[2] 曹振良等,2003,《房地产经济学通论》,北京大学出版社。

[3] 高汝熹、宋忠敏,2005,《上海房地产泡沫实证研究》,上海社会科学院出版社。

[4] 彼得·纽曼等译,2000,《新帕尔格雷夫经济学大辞典》,经济科学出版社。

[5] 王子明,2002,《泡沫与泡沫经济——非均衡分析》,北京大学出版社。

[6] 谢经荣、曲波等,2002,《地产泡沫与金融危机——国际经验及其借鉴》,经济管理出版社。

[7] 闫文慧,2007,《中国房地产泡沫分析》,职大学报,第2期。

[8] 中国人民银行营业管理部课题组,2007,《房地产价格与房地产泡沫问题——国别研究与实证研究》,中国社会科学出版社。

4.论文(设计)的进程安排:

2008年10月15日前:确定开题报告

2008年11月05日前:完成论文初稿

2009年5月20日前:完成论文二搞

2009年6月03日前:完成论文三稿

2009年6月10日前:完成论文定稿

5.指导教师意见及建议:

是否同意开题:

指导教师签字:

年月日注:此表前四项由学生填写后交指导教师签署意见,否则不得开题。

。

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