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时间:2020-08-05 18:25  编辑:文安门户网

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玉溪地产市场调查分析

调查时间:2010年4月15日

调查目的:对玉溪房地产市场做出初步了解,摸清玉溪市区及周边各个项目的价格体系、发展规划、投资潜力及投资者需求等,以便对目标项目“玉山城”作出准确的认识和定位,进一步了解开发商需求,寻找合作点,尽快促成合作事宜。

玉溪地产概况:玉溪距离昆明100公里,车程1小时。人民生活富庶,现房地产建设主要分为北苑片区(即聂耳广场片区)、红塔片区、北区(即东风水库片区)、南区(即高仓和研和片区)四个板块。

玉溪玉山城项目地情况

一、项目整体情况

1.优势:

玉溪近郊稀有的地块资源。项目地植被绿化较好,项目地及其周边有4个水库,水资源相对丰富,可营造较好的水景。

项目地交通便利,北接腾霄路,东临玉研公路,靠近昆玉高速入口。

2.劣势:

项目地地势起伏大,坡度陡,平坦谷地的面积相对少,高尔夫建设受项目地地形限制较大。

项目地处于玉溪市的南市区,现有和规划中的工业布局较多,项目北临近石板厂、造纸厂等工业企业,可能受污染影响。

玉溪市居民对南市区偏好差,更喜欢北市区靠近昆明方向。

项目地周边靠近农村,农民建房和农村环境较差对项目地有负面影响。

二、项目一期地块(640亩)

1.优势:

周边绿化相对较好;

紧邻玉溪市南市区,交通便利;

2.劣势:

周边布局有造纸厂等工业企业,有废气、水污染;

紧邻农村,农村自建房和周边环境,会影响一期建房的周边景观和价值;

一期地块与项目地高尔夫球场之间,有地势较高的山坡相隔,与高尔夫的联系不紧密,很难借助高尔夫景观提升物业价值;

南市区本身价值在玉溪市最低,购房偏好不好。

三、小结:

一期项目承担了整个项目启动的资金回笼、项目整体形象树立等重任,但是,受南市区物业价值、周边环境的影响,如何将一期项目与整个高尔夫项目有效地整合,如何通过一期物业建立整体项目形象,如何提升一期物业的价值,以及如何尽快实现销售目标,回笼资金等,都是很值得深思的问题。

玉溪市房地产市场概况

调查方式:电话访谈、座谈会、踩盘

踩过的主要楼盘有:北苑小区、山水佳园、时代广场、玉景苑、月光花园、碧溪园、灵秀生态园区等

玉溪市整体房地产概况:

别墅主要分布在北市区的北苑小区和山水佳园,东南片区红塔大道周边的碧溪苑、景名苑、月光花园等;小高层开发较少,多层单元房较多;办公写字楼较少。

玉溪市北市区,靠近聂耳公园人工湖附近的房产价格较高,主要有北苑小区、山水佳园、磊尚大厦等均价在5000元以上。南市区房产价格较低均价在2600-3000元左右。市区主要街道周边的房产价格,由于位置不同均价在4000-5000元不等。别墅均价7000元左右。

现在规划建设的主要是北市区北苑片区,未来2、3年供应量有3、4千套。另外是红塔集团在光索坝片区的别墅住宅。

房屋面积80-110平米较受欢迎,单元房和复式楼受欢迎,3房和4房受欢迎。

购房群体:玉溪本地、各县、昆明等;矿产老板、当地经商老板,公务员、烟草职工等。当地老板人均住房有2-3套。

南市区政府规划:

南市区人工湖,如果开工建设,南市区价格会提升。

南市区主要布局工业企业,会影响南市区房产价值。

玉山城项目开发商实力:

与玉溪政府关系好,在当地具有较大的影响力,资金实力不强。

竞争对手:

红塔集团在光索坝,至灵秀乡周边,已经建成高尔夫练习场、网球场、游泳设施等,正在规划建设高尔夫球场及别墅(体量不详)。

红塔集团的资金和资源优势,加上灵秀乡农家乐已经初具规模,生活配套完善,对于玉山城项目影响较大。

主要楼盘概况

1.时代广场

开发商:玉溪房地产开发经营有限责任公司

项目地址:玉溪市红塔区抚仙路

物业类型:高层;商铺、住宅

商铺面积:4.7-420平米50-100平米居多均价:8000元左右

住宅面积:38-160平米均价:5000元

2.山水佳园

项目开发商:红塔集团

项目位置:玉溪市玉江路

总占地:173.4公顷123万平方米,建筑面积80万平方米

物业类型:别墅(独栋、联排、双拼、叠加)、小高层(单元房、复式楼)

别墅价格7000元左右,小高层均价5000元。

二期在开发中,供应量3000套左右,均价5000元以上。

3.磊尚大厦:(小高层)

玉溪市玉湖路26号

高层25层,总100多套(平层和复式楼)均价5200元,1梯8户

4.月光花园:(别墅、花园洋房)

瑞祥路、红塔大道

面积300平米,价格150万左右。

5.玉景苑(多层、小高层,含复式楼)

昆玉高速入口,瑞祥路、红塔大道

150-280平米

均价3500-3800元/平米

6.研和镇南城丽景

总结:玉山城地处南区,建设单元房受南湖的影响较大,如果政府南湖工程按计划实施,南区价值将大幅提高,否则售价总体水平偏低。主要针对的购买人群为当地富裕的农民、被拆迁户、和玉溪市内人民作为第二居所投资。高端客户会考虑投资别墅项目。

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