目录
第一 、黄石概况
第二、市区住宅开发量
第三 、楼盘空置率情况
第四 、房地产版块分布情况
第五 、在建楼盘情况
第六 、综合分析
黄石概况
黄石市位于长江中游南岸,东连沪宁,西通汉渝,是鄂 、赣 、皖三省交界地区的重要枢纽,也是我国沿江开放的重点城市,全市总面积为4360平方公里,人口总数为248万,黄石市区人口为80万左右。黄石为中型重工业城市,也是基础工业城市,其有上市公司10家 。经过多年的发展,全市已形成以医药 、建材、电子 、水泥、服装等为重点,全方位、多层次对外开放格局。到2001年底,累计批准外商投资企业已达到238家 。
随着近年全国二次置业的高涨,黄石的房地产业也得到了迅猛的发展,黄石
的房地产开发公司发展到83家。
市区住宅开发量
近两年黄石市政府加大了四个城区房地产开发量,在2003年住房开发量达到70余万平米。从政府相关部门得知:市中心将有四个大型片区进行拆迁,拆迁后不建成住宅,引进外资开发为商业区,拆迁后政府将以货币或以实物的形式对拆迁户进行补偿,这无疑加大黄石居民的购买力,为开发商进入黄石房地产市场创造一个契机 。
楼盘空置率情况
我司经过细致的市场调查得到以下数据供参考,通过对宏达居住小区、亚光新村等几年前就以竣工楼盘的调查分析,结合政府部门提供的信息,初步得出黄石目前竣工三年以上楼盘空置率＜3% 。居民人均住房面积为12.5 M2/人 。
(楼盘空置率中不包含企业的集资建房。)由此得出黄石市居民对住宅消费热情指数较高,市场潜力是比较巨大的 。
房地产版块分布情况
黄石市的房地产板块分布为四个片区,其中包括:团城山 、老虎嘴 、石榴园 、颐阳路中心城区地块;各板块间的差异化不大,楼盘居于普通,无大型的社区,开发商的规模也可见一斑。
在建楼盘情况
黄石市主要在售楼盘情况如(下表1):
物业名称及位置物业各项指标物业销售情况备注
顺佳花园
位置:湖滨西路与师院路交界
处,总用地面积28000平方米,
总建筑面积48000平方米,
容积率1.72
总共15栋,500户
价格:960-1000元/M2
2002年5月开建,到
今年8月销售率95%
以上
小区规划较混乱,
外立面效果差,质
量存在较大的问
题 。
天方百花园位置:湖滨路与延安路交汇处总占地面积12.23万平方
米,总建筑面积20.9万平
方米,
容积率1.7
一期五栋从2000年
开始至今,总198套,
售120套销售率60%
小区规模及小区形
象在黄石首屈一
指,其中150平方
米大户型热销,而
总共由29栋多层和2栋小高层住宅楼价格: 1308-1400元/M2小面积户型销售情况不太理想
华维湖滨花园
位置:颐阳路与湖滨大道交界处三栋
住房已销售一空,尚
留几间店铺
华维房产在团城山
附近购地245亩
1.01亿
长龙黄石形象
位置:湖滨大道45号(京华路口正对面)
总占地面积
总共由三栋高层的建筑组成
价格:1480-1800元/M2
总共160套
销售率达到70%
比肩深圳水准,
复兴黄石光荣
立志打造成为黄石
形象工程
金翌豪庭总占地面积
总共由三栋高层商住楼组
成
价格:1660起价
总共150余套
写字楼已售空
住宅销售率70%
为您找回家的感觉
天人合一自然美
景,高尚生活引领
主流
冶钢集资房位置:湖滨大道总占地2公倾
占地面积40000M2
由10建筑组成
2002年8月1 日开
工
总300多套已基本售
属单位集资房,
物业素质较差
价格:75M2以内740/M2,,超
出面积950/M2
完
铁路集资房
位置:湖滨大道
属于内部发售
百嘉苑
位置:武汉路和芜湖路交界处总占地2273 M2
总建筑面积13000 M2
价格:1750/M2总15层
总50套,销售率57%
鼎鑫广场
位置:黄石大道与华新路口交汇处总占地六亩
价格:1400-2000多/M2
总130套,售33套
青龙大厦
位置:团城山开发区,杭州西路 。建筑面积15000平米
12层写字楼和住宅
价格:住宅1300-1358/M2
写字楼1400/M2
总42套,还剩少量
写字楼剩两层
大可大厦
位置:团城山开总面积35000平方米
价格:1600-1750/M2
总48套,售12套
小区住宅售完
发区,市教育局右侧,南临杭州西路。
写字楼价格2000-6000/M 2 武夷花园
位置:杭州西路与新区一路交汇处 由5栋多层组成
价格1300-1480/M 2 店面价格6800/M 2 销售率80%
分析:
此在售楼盘中以顺佳花园与天方百花园的地理位置相对偏一些,而此两个楼盘又与开发商委托调研的项目地段较为接近,不过地理位置相对开发商的楼盘位置又要好些。
销售情况(表2): 95%
60%70%
49%70%
98%
57%25.40%
90%
85%
80%
5%
40%30%
30%
2%
43%
74.60%
10%
15%
20%
51%0%
20%40%60%80%100%120%
分析:
黄石市在建楼盘销售率约为71%(但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段)通过计算所有中心区在建楼盘均价为1548元/M2,其中以150 M2以上大户型较为畅销
综合分析
卖方市场分析:
我司认为黄石现有房地产开发项目规模不大,前两年所建的一些楼盘如:亚光新村、宏达小区 、华维住宅小区尽管销售状况良好,但早已售完不予考虑 。而目前在黄石市在售楼盘中,不管从工程质量还是户型 、配套设施 、物业管理都存在很大的问题,但是销售情况较好,价格也处于上升阶段,这标志着黄石市的房地产业还处于初级阶段,十分不规范 。比如:已建成的顺佳花园楼盘,外立面视觉效果较差,工程质量相对不太放心,小区配套设施十分不完善,而且小区内的附属建筑住房可自搭自建,规划较乱 。
我司还调查了几个楼盘的准业主,据他们反映,如顺佳花园,前期的效果
图视觉效果很好,但在楼盘整体完工之后,其工程形象却大打折扣,这样一来严重损害了楼盘的社会形象,为后期开发和开发商形象造成极坏影响。又如天方百花园前期产品定位不够准确,广告推广没有针对性,脱离客户实际情况,导致楼盘销售情况欠佳 。
我司通过细致的市场调查,对黄石的房地产开发得出以下几点结论:
一 、这里没有完善的社区,这里的房屋一般存在以下几个问题:
1 、外立面的视觉冲击很差,小区形象不美观,很多楼盘还是以前老式的建筑模
式,没有引入先进的花园住宅理念,尚处于原始的阶段 。
2、宣传存在虚假情况,很多小区广告上面的效果图效果不错,但是实际上情况
却有很大偏差,对消费者心理造成不信任的态势。
3、物业管理差,小区清洁,维护,治安等均存在严重的问题
4 、很多建筑质量差,整个居住空间分区不合理 、采光 、通风十分不理想,户型
设计十分不合理,房间的功能分区不明确,业主生活环境、质量不尽如人意 。
5、没有完整的社区规划,没有尚具规模及高档次的景观,社区配套不完善。
二 、当地房地产价格差异较大,一般低档住房在1000以下,中高档一般在1800左右,且价格尚处于上升阶段.
三 、各个楼盘的推广力度不够,各楼盘差异化营销力度不大,特色不够鲜明,包装手法落后,冲击力不大 。广告盲目追赶潮流,脱离市场现状 。没有贴近消费者的心理及接受程度,造成楼盘形象高高在上,却又无人问津的尴尬局面 。 买方市场分析:
一、黄石市消费者调查分析:
我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查,在有效的231份调查问卷当中,具体情况如下: 1 、收入:
2 、物业类型:
3 、选择户型:
5%
10%
25%
60%
1000元以下1000-2000元
2000元-3000元
3000元以上
15%
50%
30%
5%
高层
多层小高层别墅
25%
30%
5%
一室一厅两室一厅三室两厅四室两厅
。
