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时间:2020-07-02 20:39  编辑:岳池建设局

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目录

第一、黄石概况

第二、市区住宅开发量

第三、楼盘空置率情况

第四、房地产版块分布情况

第五、在建楼盘情况

第六、综合分析

黄石概况

黄石市位于长江中游南岸,东连沪宁,西通汉渝,是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽,也是我国沿江开放的重点城市,全市总面积为4360平方公里,人口总数为248万,黄石市区人口为80万左右。黄石为中型重工业城市,也是基础工业城市,其有上市公司10家。经过多年的发展,全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等为重点,全方位、多层次对外开放格局。到2001年底,累计批准外商投资企业已达到238家。

随着近年全国二次置业的高涨,黄石的房地产业也得到了迅猛的发展,黄石

的房地产开发公司发展到83家。

市区住宅开发量

近两年黄石市政府加大了四个城区房地产开发量,在2003年住房开发量达到70余万平米。从政府相关部门得知:市中心将有四个大型片区进行拆迁,拆迁后不建成住宅,引进外资开发为商业区,拆迁后政府将以货币或以实物的形式对拆迁户进行补偿,这无疑加大黄石居民的购买力,为开发商进入黄石房地产市场创造一个契机。

楼盘空置率情况

我司经过细致的市场调查得到以下数据供参考,通过对宏达居住小区、亚光新村等几年前就以竣工楼盘的调查分析,结合政府部门提供的信息,初步得出黄石目前竣工三年以上楼盘空置率<3%。居民人均住房面积为12.5 M2/人。(楼盘空置率中不包含企业的集资建房。)由此得出黄石市居民对住宅消费热情指数较高,市场潜力是比较巨大的。

房地产版块分布情况

黄石市的房地产板块分布为四个片区,其中包括:团城山、老虎嘴、石榴园、颐阳路中心城区地块;各板块间的差异化不大,楼盘居于普通,无大型的社区,开发商的规模也可见一斑。

在建楼盘情况

黄石市主要在售楼盘情况如(下表1):

物业名称及位置物业各项指标物业销售情况备注

顺佳花园

位置:湖滨西路与师院路交界

处,总用地面积28000平方米,

总建筑面积48000平方米,

容积率1.72

总共15栋,500户

价格:960-1000元/M2

2002年5月开建,到

今年8月销售率95%

以上

小区规划较混乱,

外立面效果差,质

量存在较大的问

题。

天方百花园位置:湖滨路与延安路交汇处总占地面积12.23万平方

米,总建筑面积20.9万平

方米,

容积率1.7

一期五栋从2000年

开始至今,总198套,

售120套销售率60%

小区规模及小区形

象在黄石首屈一

指,其中150平方

米大户型热销,而

总共由29栋多层和2栋小高层住宅楼价格: 1308-1400元/M2小面积户型销售情况不太理想

华维湖滨花园

位置:颐阳路与湖滨大道交界处三栋

住房已销售一空,尚

留几间店铺

华维房产在团城山

附近购地245亩

1.01亿

长龙黄石形象

位置:湖滨大道45号(京华路口正对面)

总占地面积

总共由三栋高层的建筑组成

价格:1480-1800元/M2

总共160套

销售率达到70%

比肩深圳水准,

复兴黄石光荣

立志打造成为黄石

形象工程

金翌豪庭总占地面积

总共由三栋高层商住楼组

价格:1660起价

总共150余套

写字楼已售空

住宅销售率70%

为您找回家的感觉

天人合一自然美

景,高尚生活引领

主流

冶钢集资房位置:湖滨大道总占地2公倾

占地面积40000M2

由10建筑组成

2002年8月1 日开

总300多套已基本售

属单位集资房,

物业素质较差

价格:75M2以内740/M2,,超

出面积950/M2

铁路集资房

位置:湖滨大道

属于内部发售

百嘉苑

位置:武汉路和芜湖路交界处总占地2273 M2

总建筑面积13000 M2

价格:1750/M2总15层

总50套,销售率57%

鼎鑫广场

位置:黄石大道与华新路口交汇处总占地六亩

价格:1400-2000多/M2

总130套,售33套

青龙大厦

位置:团城山开发区,杭州西路。建筑面积15000平米

12层写字楼和住宅

价格:住宅1300-1358/M2

写字楼1400/M2

总42套,还剩少量

写字楼剩两层

大可大厦

位置:团城山开总面积35000平方米

价格:1600-1750/M2

总48套,售12套

小区住宅售完

发区,市教育局右侧,南临杭州西路。

写字楼价格2000-6000/M 2 武夷花园

位置:杭州西路与新区一路交汇处 由5栋多层组成

价格1300-1480/M 2 店面价格6800/M 2 销售率80%

分析:

此在售楼盘中以顺佳花园与天方百花园的地理位置相对偏一些,而此两个楼盘又与开发商委托调研的项目地段较为接近,不过地理位置相对开发商的楼盘位置又要好些。

销售情况(表2): 95%

60%70%

49%70%

98%

57%25.40%

90%

85%

80%

5%

40%30%

30%

2%

43%

74.60%

10%

15%

20%

51%0%

20%40%60%80%100%120%

分析:

黄石市在建楼盘销售率约为71%(但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段)通过计算所有中心区在建楼盘均价为1548元/M2,其中以150 M2以上大户型较为畅销

综合分析

卖方市场分析:

我司认为黄石现有房地产开发项目规模不大,前两年所建的一些楼盘如:亚光新村、宏达小区、华维住宅小区尽管销售状况良好,但早已售完不予考虑。而目前在黄石市在售楼盘中,不管从工程质量还是户型、配套设施、物业管理都存在很大的问题,但是销售情况较好,价格也处于上升阶段,这标志着黄石市的房地产业还处于初级阶段,十分不规范。比如:已建成的顺佳花园楼盘,外立面视觉效果较差,工程质量相对不太放心,小区配套设施十分不完善,而且小区内的附属建筑住房可自搭自建,规划较乱。

我司还调查了几个楼盘的准业主,据他们反映,如顺佳花园,前期的效果

图视觉效果很好,但在楼盘整体完工之后,其工程形象却大打折扣,这样一来严重损害了楼盘的社会形象,为后期开发和开发商形象造成极坏影响。又如天方百花园前期产品定位不够准确,广告推广没有针对性,脱离客户实际情况,导致楼盘销售情况欠佳。

我司通过细致的市场调查,对黄石的房地产开发得出以下几点结论:

一、这里没有完善的社区,这里的房屋一般存在以下几个问题:

1、外立面的视觉冲击很差,小区形象不美观,很多楼盘还是以前老式的建筑模

式,没有引入先进的花园住宅理念,尚处于原始的阶段。

2、宣传存在虚假情况,很多小区广告上面的效果图效果不错,但是实际上情况

却有很大偏差,对消费者心理造成不信任的态势。

3、物业管理差,小区清洁,维护,治安等均存在严重的问题

4、很多建筑质量差,整个居住空间分区不合理、采光、通风十分不理想,户型

设计十分不合理,房间的功能分区不明确,业主生活环境、质量不尽如人意。

5、没有完整的社区规划,没有尚具规模及高档次的景观,社区配套不完善。

二、当地房地产价格差异较大,一般低档住房在1000以下,中高档一般在1800左右,且价格尚处于上升阶段.

三、各个楼盘的推广力度不够,各楼盘差异化营销力度不大,特色不够鲜明,包装手法落后,冲击力不大。广告盲目追赶潮流,脱离市场现状。没有贴近消费者的心理及接受程度,造成楼盘形象高高在上,却又无人问津的尴尬局面。 买方市场分析:

一、黄石市消费者调查分析:

我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查,在有效的231份调查问卷当中,具体情况如下: 1、收入:

2、物业类型:

3、选择户型:

5%

10%

25%

60%

1000元以下1000-2000元

2000元-3000元

3000元以上

15%

50%

30%

5%

高层

多层小高层别墅

25%

30%

5%

一室一厅两室一厅三室两厅四室两厅

。

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