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岛国片欧美一级毛

时间:2020-07-09 07:07  编辑:永福农业银行

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估价方法技术调整

《新版规程》共5个主要估价方法,与《旧版规程》对比,新增加了“公示地价系数修正法”。公示地价系数修正法中详细描述了基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法的应用。修改了基准地价系数修正法的适用范围,增加了路线价与基准地价同时存在时的适用原则。下面就评估方法的应用调整分别进行说明。

(1)市场比较法《新版规程》在估价期日修正中,增加了地价指数的使用要求:估价期日修正通常用地价指数进行修正,地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。城市地价动态监测工作开展12年来,通过连续不断地分季度、年度采集城市地价监测数据,深入分析土地价格及市场变化,形成了以季度、年度分类、分区域数据反映市场中短期态势和以地价指数反映市场长期趋势的全国城市地价监测成果。总体上看,这项工作已经建立了比较完备的基础和成果形成机制。城市地价动态监测对于及时、准确的了解市场行情,充分发挥土地价格对土地利用的调控作用,把握土地价格走势,增强市场和监管调控能力具有十分重要的意义。地价水平值按照土地用途分为商服地价水平值、住宅地价水平值、工业地价水平值,为了综合反映城市地价水平,在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。估价师在估价实务中需要注意调整该方法的运用。

(2)收益还原法①收益还原法中,修改了房地出租情况下,费用中应考虑的部分因素。《旧版规程》房地出租情况下年总费用:经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年

应交税金及其他费用。《新版规程》房地出租情况下年总费用:经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。[[新版规程》与《旧版规程》相比,删除了房屋年折旧费,将房屋出租年应交税金及其他费用修改为房产税及其他税费。房屋年折旧费在房屋纯收益计算时就已经考虑了房屋年折旧费用。②求取房屋现值时,《新版规程》修改了与《中华人民共和国物权法》相关要求不衔接的表述,为体现对房屋所有权的保护,当剩余土地使用权年期短于房屋经济寿命时,要求“合理估算房屋余值”。

(3)剩余法

与《旧版规程》相比,《新版规程》剩余法中,分为两种类型的土地价格评估,一是评估现有不动产中所含土地价格,二是评估待开发土地的价格,两种土地价格的基本公式、流程、适用范围和各种价格内涵都有所不同。评估现有不动产中所含土地价格=不动产交易价格-房屋现值-交易税费;评估待开发土地的价格=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润。估价师在估价实务中应针对不同的土地价格类型分别进行价格评估。

(4)成本逼近法

《新版规程》成本逼近法中,修改了土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述。例如:《新版规程》土地取得费定义为按取得土地权利而支付的各项客观费用,《旧版规程》为按照土地使用权而支付的各项客观费用,《新版规程》扩大了权利范围。《新版规程》土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算,

《旧版规程》土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。估价师在估价实务中应注意相关价值定义的内涵。

(5)基准地价评估

《新版规程》修改了关于基准地价更新的具体要求。基准地价更新周期视市场情况而定,更新频率不得低于每3年一次,每隔6年进行一次全面更新;对需要更新的区域范围进行了具体要求等。《新版规程》将基准地价系数修正法的应用范围限制在“政府已公布基准地价,具有完备的基准地价修正体系的区域,且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时;所采用的基准地价应具有现势性,待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。

(6)宗地地价评估程序

《新版规程》修改了宗地地价评估程序中的部分表述,确立了宗地地价评估和区域性地价评估两种技术思路构成的技术体系。《新版规程》对每个程序的内容进行了明确的说明,估价师在估价实务运用中需要结合估价工作经验,与时俱进逐步完善。

(7)不同用途、不同权利土地价格评估

《新版规程》增加了公共管理与公共服务和交通运输用地的价格评估要点,对“建设用地空间权利”的评估提出了初步指导性思路,删除了关于综合用地评估的内容。《新版规程》主要修改内容

1、章节的优化

《新版规程》共10个章节,与《旧版规程》对比,新增加了“术语和定义”一章。《新版规程》将《旧版规程》中第四章的“估价原

则”纳入“总则”章节当中,将“价格影响因素”单独列为第五章。

《新版规程》章节的优化调整,是由于内容上的更新和变化,更利于突出重点,让读者易于理解。

2、相关表述

《新版规程》修改了与现行法律、法规不衔接的相关表述,将对集体土地所有权的永久性取得改称为“征收”;将“房地产”改为“不动产”;“商业用地”、“居住用地”根据《土地利用现状分类》标准修改为“商服用地”、“住宅用地”;将“城市非农人口”改为“城镇常住人口”等。《新版规程》相关表述更加准确,与现行法律、法规紧密衔接。

3、术语和定义

《新版规程》“术语和定义”一章包含26个土地基本术语和定义,对《旧版规程》名词解释中原有的土地价格、基准地价等术语重新进行了名称规范及准确定义。新增加了“公示地价”、“课税地价”“公示地价系数修正法”等术语,完善了我国地价管理体系。

例如,《新版规程》对“地价”定义为“在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格”。《旧版规程》对“土地价格”定义为“土地价格是指土地的购买价格,是未来年期纯收益的资本化,土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和”,《新版规程》地价定义更加反映了市场中的土地价格多样性,反映了市场中的土地价值内涵,而不仅局限于土地收益价值。

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