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时间:2021-04-13 11:28  编辑:威远加油站

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租售比便可判断房价是否合理

文/陈思进

上文谈了衡量能否安居乐业的房价收入比,这个短篇漫谈一下衡量房价是否合理的精确标尺——房子租售比。

众所周知,当一种资产的价格脱离了基本的价值,泡沫就形成了。如股票的基本价值是从企业的盈利中获得的,可以用P/E值(股价除以每股盈利)来衡量一个股票是否有投资价值,一般超过20就显示其股价有泡沫了。而房子做为投资品的话,那它基本价值是源于出租所产生的收入。而确定一个房子是否有投资价值,最简洁的方式就按国际通用的租售比来衡量。所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5千的话,那么其租售比就是200倍。而国际上通用的租售比值为:旧的公寓大楼是120倍,新的公寓是140倍,独立的House(国内翻译成别墅吧)或者连体的镇屋是160倍。低于这些比值时,说明房价是合理的,而一旦超出这个比值,就说明这个房子的价格被高估,也就是说房价便有泡沫之嫌了。

为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢?

举一个具体的实例。在欧美,有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,为分析简便,用静态方式来分析吧。假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。欧美每年平均2%的地产税,按房子的市值来征收,在此为计算方便,房

租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了(在正常情况下,欧美房价的上升和通胀率同比),但扣去所付的地产税、房子买卖的交易佣金、律师费等,以及房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投入其它金融产品,即使投入那种最保守保值抗通胀债券,长期来说至少平均5%的回报率,足以超过房租的净收入(扣去所得税及管理杂费等),更别说欧美股市长线超过8%的回报了。

就拿我来说,多年来在纽约和多伦多一直租房而居。在纽约我居住于曼哈顿,最后那几年我租的一套20来年龄的高级公寓,市价95万到100万美元之间,由于地产税和公寓管理费(房子越旧管理费越高)的原因,这样的公寓的租售比超过120倍的话,从金融角度上来说,租比买要划算,而我最后那年的房租也不过3000美元,以合理的租售比95万除以120接近8千来看,选择租用是根本不用考虑的事情。事实上在纽约曼哈顿,除了钱多得发霉的主,绝大多数人都选择租房而住。

而1998年到2001年我在多伦多的那几年,也是租一套市中心的高级公寓,租金在1400到1500加元,而当时那套公寓市价20来万加币,从租售比来看,那时多伦多的房价尚属合理,还没有泡沫。不过我那时计划回纽约,所以租比买要合适。

七年后的2008年底,我从纽约回到多伦多,发现多伦多人的平均收入不过增加20%而已。而平均房价却涨了几乎一倍!我在市中心又租下了一套类似的高级公寓,月租1800加元,涨幅也不过20%,和收入增长正

好同比。由于这是一套刚刚落成的新公寓,管理费比较低,管理费比较低,所以合理租售比在140倍。但目前其市值是42万加币左右,除以1800,租售比高达233倍!大大超过合理价位40%以上!尽管这一次回多伦多打算定居,我依然选择租房而住。请注意,加拿大房租的涨幅由政府控制,不能随便上调,因此多伦多的房租从2007年到今天,几乎没有上涨。

而房市泡沫在温哥华就更加明显了,跟中国一线城市很相似。因为这几年由于全球的富人,特别是中国移民的增加,温哥华的房价已被炒到高至离谱。但由于温哥华当地人的收入比多伦多人还低,其房租相对于房价来说就更加便宜。多伦多一套租金1800加元的公寓如果搬到温哥华(类似的地段、类似的公寓),大约只需1600加元就能租到。今后我要是搬去温哥华,毫无疑问,肯定也将选择租房。而要是回中国,特别在北京或上海的的话,更不用说了,绝对租房而居!

近来,中外媒体的财经版(包括电视、网络)都不约而同地热烈地辩论着一个问题:中国房市究竟存在泡沫吗?结果众说纷纭,有人说中国房市泡沫极大,有人说中国房市根本没有泡沫。

这里先撇开国际资本、金融大鳄的投机炒作,唱空做多、或唱多做空中国房市等因素,只单从金融的角度来看,用房子租售比就能衡量房市是否有泡沫。

由于中国的特殊情况,比如目前还不用支付地产税等,所以租售比可以从欧美最高的160,大幅提高至200倍。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,从金融的角度来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,这房价就高估了。但事实上当今中国房子的租售比已经普遍超过200,特别像北上广那样的大都市,租售之比平均为500,超出800到1000的也随处可见。最近,我一个老朋友回国定居,在上海东方曼哈顿租了一套市价750到800万的高级公寓,每月租金竟然只有7500元,租售比超过了1000!也就是说,这套房子的价值高估了四到五倍!

不过好些国内同胞因为担心房租将疯涨,一旦有购房承受力,就将放弃租房而选择买房。其实大可不必如此担忧,因为即使在中国,房租也是进入CPI进行计算的,房租上涨必然带动CPI的上升,不要说房租上涨几倍,即使其涨幅超过30%,CPI就可能将超过6,便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远比房价泡沫更可怕,届时政府必然会出手干预;其次,因为房租不能像买房子那样借贷,所以反映了真正的供求关系,一旦涨到房客无法承担时,房租再涨也只能是有行无市,谁来租呢?因此,房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺,特别是对于个人投资者来言,请放心选用。

房租收入吗?怎么能说那台湾房主大亏呢?”好,让我们来具体计算一下。为方便计算,简化一下,假定那台湾房主一次付清42万加元。那套公寓这些年平均房租,扣去公寓管理费,房地产税,每月平均净收入

在1200加元(租金的上涨,正好和管理费和房地产税的上涨相抵),那这23年的租金收入,扣去换房客的“空房期”,再扣去房租的所得税,差不多在25万加元上下。还有几个因素,1,42万如果不买的房,即使存定期,假定每年5%的利率,42万存25年连本带利至少140万加元;2,房子买卖还要支付经纪人佣金,一个买入卖出至少要付出3%; 3,还有各种其他费用,如律师费用,公寓出租必备的电器,等等。那房主究竟亏了多少钱?大家自己来算算吧。

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