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时间:2021-01-27 14:54  编辑:邵武农业局

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第七章房地产产权(4学时)

学习目标:

1、掌握产权理论;

2、了解我国的土地产权制度和房屋产权制度;

重难点:科斯定理

第一节产权理论

一、什么是产权

产权是财产权、或财产权利的简称。

产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合,它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。

1、产权首先是指特定的客体,即任何产权都是以特定客体为前提和基础,产权中“产”即为客体,没有特定客体的存在,产权便不再存在;

2、产权其次是指主体对客体的权利,即主体与特定客体的关系。这种关系在现实生活中常表现为财产权等。主要包括包括对财产的所有权、占有权、使用权、支配权、收益权和处置权等,可以说产权是主体对客体一系列权利束的总称。

3、产权还应该包括,不同主体基于对特定客体的权利,相互之间发生的各种各样的经济关系。如土地的出让或出租。

二、产权与经济效率

(一)完全产权的概念

完全产权是指对某一财产具有的可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。

思考:如何理解排他性?

排他性是指某个消费者在购买并得到一种商品的消费权之后,就可以把其他消费者排斥在获得该商品的利益之外,私人产品在使用上具有排他性,如:甲购买了一块巧克力,他就获得了消费这块巧克力的权力,其他人就不能消费同一块巧克力了。

思考:所有产品都是排他性的么?如果不是,请举例说明。

公共产品,就不能排斥该社会任何人消费该种产品,从而任一消费者都可以免费消费公共产品。

产权主体必须同时具有上述权利,才是完全产权;否则,该产权就是不完整的或者说是残缺的。

思考:以房地产为例,哪些类型的房地产属于不完全产权?

比如经济适用房,它的产权就是不完整的。

2007年11月30日,建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。

办法明确,经济适用住房购房人拥有有限产权。  办法提出,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。  购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

再比如小产权房

所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以又叫做乡产权房。

那么小产权房是否可以购买和转让呢?

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

思考:根据上述产权的内涵,分析能在市场上自由交易的产品在产权方面须具有什么条件?

只有完全产权才能够进行自由交易。

市场经济条件下,商品及服务的交易,实质上就是产权的交易。

(二)交易费用

也指交易成本,是一个经济学概念,指在完成一笔交易时,交易双方在买卖前后所产生的各种与此交易相关的成本。比如:寻找交易对象和交易价格的费用、讨价还价、订立合同的费用、督促契约条款严格履行的费用。

成交的价格不属于交易费用的内容。

(三)产权理论——科斯定理

1991年诺贝尔经济学奖得主科斯是现代产权理论的奠基者和主要代表,被西方经济学家认为是产权理论的创始人。

1、科斯第一定理

在交易成本为零时,只要产权界定清楚,无论是如何界定的,市场运行的最终结果都是一样的,且都达到帕累托最优。

第一定理包含两个重要的假设前提:

第一,交易成本为零。

第二,产权的初始界定清晰,即外部性问题所涉及的公共权利的归属明确,至于具体归属于哪一方当事人,则没有给予明确限制。在农夫和养牛人的例子中,该假设意味着:农夫和养牛人的权利都界定清晰,或者农夫拥有公共权利,养牛人无权让牛损害谷物,或者养牛人拥有公共权利,农夫无权阻拦牛群损害谷物。

案例:走失的牛损坏邻近土地的谷物生长一案

假定1:农夫和养牛者在毗邻的土地上经营;

假定2:在土地之间没有任何栅栏的情形下。

为简化论述,我尝试运用一个算术例子。假定将农夫的土地用栅栏围起来的年成本为9美元,谷物价格为每吨1美元,并假定牛群数与谷物年损失之间的关系如下:

牛群数目

(头)

谷物年损失

(吨)

每增加一头牛所造成的谷物损失(吨)

每增加一头牛所带来的收益增加(美元)

1234

136

10

1234

1.5

2.5

1

-0.2

A、当交易费用为0时

第一种产权界定方式:农夫拥有公共权利

农夫拥有公共权利,即养牛人无权让牛损害谷物。也就是说养牛者可以有2种选择,一是建栅栏,防止牛损害谷物;二是不建栅栏,但要对所造成的损害承担责任。

从上表数据看,牛群的合理规模为3头,此时养牛人的收益为5美元,而建栅栏成本为9美元,所以养牛人不会建栅栏。

因此,养牛人的成本就要考虑损害谷物的赔偿,那么养牛人如何决定牛群规模呢?

当追加一头牛带来的收益增加小于追加的谷物损失时,养牛者就不会追加牛的养殖。因此,结果是会养2头牛。这时农夫获利6美元,养牛人获利1.5+2.5-3=1美元。

第二种产权界定方式:养牛人拥有公共权利

养牛人拥有公共权利,农夫无权阻拦牛群损害谷物,也就是说养牛者不用对所造成的损害承担责任。因此农夫有2中选择,一是建栅栏,防止牛损害谷物;二是不建栅栏,但要承担牛群对谷物所造成的损害。

根据上述数据可知,只要谷物损失小于9吨时,农户就不会选择键栅栏。也就是说,只有当养牛人养4头牛时,农户才会建栅栏。

而养牛人到底会养几头牛呢?

只要追加一头牛带来的收益为正时,养牛者就会追加牛的养殖。从上表来看,养牛者应该会养3头。

但如果农户同养牛者协定,如果养牛者只养2头牛,就补偿他2美元。由于这时追加1头牛,只会追加带来1美元收入,而养两头牛,却可以获得追加的2美元收入,因此,从利益最大化角度考虑,会养2头牛。这时,农夫获利1美元,养牛人获利1.5+2.5+2=6美元。

如果是养牛者同农户协定,如果你补偿我(>1美元)2美元,我就只养2头牛,这时,只要。

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