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时间:2020-07-04 10:03  编辑:西和步行街

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打通商品房与保障房的转换通道

2016年01月05日05:39    手机看新闻  字号 

原标题:打通商品房与保障房的转换通道

  当前,房地产市场面临着巨大的去库存压力。为加快房地产去库存,同时解决保障房供给面临的一些现实困难,许多地方正在探索打通商品房与政策性住房通道,即政府不再建政策性住房,而是直接从开发商手中回购符合条件的商品房用作保障房。

  这种做法效果如何?经济日报调研组在河南蹲点调研房地产去库存话题时,专门就回购商品房做保障房的话题进行了深入采访。

  保障房处境有点尴尬

  在河南采访时,不少开发商用“惨淡”来描述近两年来房地产行业的境况。特别是在2014年,大量的商品房卖不出去,给开发商带来巨大的资金压力。

  在房地产去库存压力加大的背景下,比商品房价格更低的经济适用房,也有不少楼盘处于空置状态。

  濮阳市康居花园小区是2012年开工建设的经济适用房项目,项目总投资4.2亿元,建成经济适用房2452套、建筑面积约18万平方米;公租房200套、建筑面积1.35万平方米。2014年9月起,政府进行了摇号配售。不过,群众对此似乎并不“感冒”。

  濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说,一年多来,康居花园已经进行了7轮配售选房,市政府还先后两次放宽了申购条件,但目前仍有600多套房子无人问津。

  在宋洪斌看来,出现这样的局面,关键在于这些房子的使用面积只有60多平方米,“小两口住都有点挤,要是老人来帮忙带孩子,根本住不下”。

  在河南省其他一些三四线城市,政府自建的政策性住房“遇冷”的现象并不少见。

  禹州市一位房地产开发商告诉记者,在三四线城市,经济适用房与商品房的价差不像北京、上海、广州、深圳等一线城市那么明显;一些商品房在去库存中开展降价促销或享受政府补贴,与经济适用房的价差还在进一步缩小。同时,商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽,而保障房选择性小,还有“5年内不得转让”等限制。在诸多因素综合影响下,许多人还是把目光投向了商品房。

  一位官员无奈地说,政策性住房建设的出发点是改善民生,帮助困难群体解决住房问题。可是在三四线城市,政府投入了大量的人力、财力和物力,却在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如预期的那样买账,有点“剃头挑子一头热”的味道。

  国家审计署日前发布的审计结果公告显示,有5个省市被查出已建成的5.75万套保障性住房闲置。个别地区的保障房建成后,由于项目基础设施不完善达不到入住条件、符合条件的申请入住户数不足等原因形成闲置。

  “政策性住房‘遇冷’,是供给侧出了问题,而不是老百姓没有需求。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说,政策性住房高空置率的尴尬背后,其实是政府在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”,最终导致保障房供给与百姓的需求不匹配。

  目前,河南省户籍人口城镇化率远低于全国水平,这说明新型城镇化建设有巨大的空间和潜力。

  伴随着新型城镇化的加快推进,河南省不仅有加速棚户区、城中村改造的任务,也有解决大量农村转移人口住房保障问题的需求。

  而问题是,通过政府自建的方式完成保障房供给任务的难度并不小。漯河市副市长刘国勤说,作为平原地区,漯河市受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制,保障房建设本身就存在用地难的问题。而且,项目建设中还存在建设周期长、手续办理环节多、时间紧、任务重、资金支出慢等一系列问题。

  “如果换一种思路,处于市场最前沿的商品房,在户型、面积、选址、配套等方面更能抓准百姓需求。打通商品房与保障房之间的通道,政府通过回购商品房作为保障房,既能更好地满足住房保障需求,也能有效地消化房地产库存。”李学军说。

  去库存和惠民生“一箭双雕”

  漯河市阳光福园小区是漯河市政府2015年回购商品房的项目之一。小区项目负责人王预凯说,2014年最艰难的时候,售楼处里连续一两个星期一个看房的客户都没有。

  2015年,漯河市以每平方米3800元的价格,购买了阳光福园小区两栋楼共计400套房子,作为棚户区改造的安置房。这些房子的市场价为每平方米4500元左右。“虽然一平方米便宜了几百块钱,但可以快速回笼资金,降低财务成本。”王预凯说。

  漯河市房管局局长陈兴和算的是一笔更大的账。

  “2015年我们的去库存任务是130万平方米,不打通通道,压力就会非常大。”陈兴和说,如果开发商的资金链断了,留下烂尾楼,损失的是老百姓,最终还得政府来买单。

  记者了解到,阳光福园的两栋回购房,将用于安置距离小区不到一公里的源汇区南关村的棚户区改造住户。

  在南关村的棚户区改造现场,记者看到,这里的拆迁工作已经基本完成,地块已经推平。陈兴和说,过去的城中村改造虽然也和群众签安置协议,但安置房选址离原来的棚户区较远,加之受建设周期影响,安置协议兑现周期长,导致有些群众抱怨、上访,甚至阻挠棚户区改造。而在南关村的拆迁改造中,政府采取货币化安置的办法,通过回购商品房,打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求,确保群众就近安置,并尽快兑现安置房,大大减小了棚户区改造的阻力。

  记者了解到,河南省已有不少县市出台了相关政策,在回购商品房转为公租房的同时,把经济适用房、廉租房统一转化为公租房,面向刚毕业的大学生、进城打工的农民等符合条件的群体出租,切实解决他们的临时住房需求。

  在漯河市郾城区福星鑫园小区,装修队们正在紧张有序地施工。

  “等这里的597套房统一装修完毕,就可以正式移交给住房保障部门分配了。”陈兴和说。

  福星鑫园共有住房720套,市场均价在每平方米3400元左右。2015年5月份,漯河市政府以每平方米3000元的价格回购了597套作为公租房,并进行统一的简单装修。这些房子装修后将按照每月每平方米5元的价格,出租给住房困难的市民和符合条件的进城务工的农民。这个价格,比当地市场租赁价格大约低50%。

  漯河市副市长刘国勤说,通过回购商品房做公租房,缩短了保障房建设周期10至18个月,住房困难家庭以及进城务工群体可以早入住、早安居、早乐业,这对于加快新型城镇化建设步伐具有积极意义。

  目前,漯河市已投资7亿元,收购商品房3800套、23万平方米。其中,国家财政和省财政出资2.5亿元,剩余4.5亿元资金需要由漯河市通过商业银行贷款筹集。

  记者粗略估算,这笔债务一年的利息支出高达5000万元,远高于租金收入。公共财政受得了吗?这笔贷款咋还上?

  陈兴和告诉记者,政府通过提取土地出让金的3%、公积金收益等渠道,可以筹措不少钱。同时,还可以把公租房作为商品房的“蓄水池”,将目前“过剩”的商品房蓄积起来,待市场供求关系发生变化,或租户有产权需求时,再把公租房转为商品房售出。这样算下来,政府的债务压力并不大。

  探索保障房供给新路径

  记者在采访中了解到,河南省正在起草加大棚户区改造的货币化安置的指导意见,并争取尽快出台。这份意见将明确,在安排项目时,棚户区改造货币化安置项目优先。

  同时,鼓励地方政府购买符合条件的商品住房作为公共租赁住房。切实提高棚户区改造货币化安置比重,提高国有土地上房屋征收补偿货币化比重,通过优惠措施引导被安置居民选购合适的商品住房。鼓励符合公共租赁住房保障条件的家庭租住普通商品住房,并由政府按规定发放租赁补贴。

  目前,不少县市已经在探索打通商品房与政策性住房的转换通道,通过回购商品房作为政策性住房,帮助困难家庭解决住房难题,也帮助房地产企业去库存、缓解资金压力。

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩,包括棚户区改造在内的住房保障政策也应适时调整和转型。打通保障房与商品房之间的通道,不仅可以盘活住房存量资源,也能进一步提升保障房供给水平。

  要顺利打通保障房与商品房的通道,首先要进一步加大金融支持力度,帮助解决回购资金以及货币化安置资金。

  2014年4月份,国务院常务会议确定由国家开发银行成立专门住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。这一举措在很大程度上解决了棚户区改造“钱从哪里来”的问题。

  “国家的政策性贷款相对于商业贷款来说利率更低,而且贷款年限长,这可以激发企业参与棚户区改造的积极性。

  不少人向记者表示,货币化安置将成今后棚户区改造的重要政策取向,这意味着棚户区改造的资金需求将加大。因此,期待国家进一步加大对棚户区改造的金融支持力度。

  据了解,目前购买商品房作为公租房不在国家开发银行的政府购买服务清单中,地方政府只能从商业银行获取资金支持。这对于债务压力已经不小的地方财政而言,显然是一个考验。

  “如果能把回购商品房做公租房也纳入政府购买服务的范畴,国家的政策性贷款能够予以支持,地方政府举债的负担就会小很多,积极性也会更高一些。

  另一个挑战来自供给与需求的匹配。宋洪斌告诉记者,在现有的政策框架下,对保障房的户型和单套面积等方面都有明确规定。要真正打通通道,需要在政策层面进行符合实际的放宽调整。

  目前,濮阳市已经明确,作为公共租赁住房的,单套面积可以放宽到90平方米;作为棚户区改造安置住房的,单套面积可以放宽到144平方米。

  从更长远的角度看,在房地产库存量大的三四线城市,由政府购买商品房作为保障,完全有能力为保障房提供稳定而可靠的房源,也比政府自建的保障房更能满足群众的住房需求。未来,还应继续从提高住房供给有效性的角度出发,把货币化安置和回购商品房结合起来,进一步探索保障房供给的新路径。

(来源:中国经济网—《经济日报》)

商品房变身需要依法操作与保障性住房有本质区别

2015-01-2309:14| 评论 |分享到:作者:冯海宁来源:法制日报

  □ 冯海宁

  记者获悉,住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见,在此基础上,住建部将督促存量库存较高的城市,出台将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的支持措施。住建部负责人最近表示,“房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要”(1月22日《经济参考报》)。

  针对房地产库存高企现象,住建部不久前开了一个药方,即发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,允许各地政府回购商品房作为公租房,开发商也可以自行经营租赁,且可以将租赁房打包为REITs(房地产信托投资基金)进行融资。接下来还将开出另一个药方,即拟出台收购商品房用于安置房的意见。

  显然,这两个药方都有利于消化楼市库存。有数据显示,房地产行业现阶段已面临产能过剩,而住建部通过把商品房转化为公租房、安置房等,显然是多赢之举。

  首先有利于住房保障对象早日得到保障。如果是重新建楼安置保障对象,等待时间会比较漫长,而将现成的商品房转化为保障房,提高了保障效率。其次,能帮助相关企业渡过难关,稳定市场秩序。其三,有利于各地政府完成住房保障任务。不过,把商品房变安置房不是简单魔术,而是要通过质量、选址、配套等关口。

  必须把好属性关。毫无疑问,商品房与廉租房、经济适用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本质的区别,不仅拿地方式、收费、售价不一样,而且在房屋产权等方面也不相同。要想把商品房变保障房,必须通过合理的制度进行转化,否则,就容易乱成一团麻,会陷入混乱,让楼市更复杂。

  必须把好分配关。2008年一些地方政府就团购过商品房用于保障房,但主要分配给某些人才。而且,多年来,很多保障房小区最后变成了“公务员小区”。一般来说,商品房小区的品质与环境要好于保障房小区,当商品房可以变保障房时,不排除会被一些特权人群盯上,然后瓜分。

  必须把好物业关。保障房物业费一般是政府指导定价,一些地方政府还会补贴物业费,但商品房物业费实际上早已是市场定价。那么,商品房变保障房之后如何确定物业费也是一个问题,因为商品房小区物业服务成本一般较高,而保障房小区物业服务成本一般较低。

  必须把好购买关。在房地产库存高企的三四线城市,显然,很多开发商都面临着生存压力,都希望政府购买自己的项目,但地方政府由于财力有限,购买力也有限。如此一来,在商品房变安置房过程中,不排除会存在权钱交易,某些官员和开发商获得好处,而损失的是财政资金。

  所以,各地政府在购买公共服务(即保障房)时,必须要公开透明、公平公正。购买商品房的过程必须按照招投标法、政府采购法以及相关房地产法律法规操作,并进行有效监督,防止权力寻租,因为招投标、政府采购、房地产都容易滋生腐败。即使政府通过资金补贴实现保障,也要把好一道道关口。

 2015年全国两会上,李克强总理在政府工作报告中提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”。近日,住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定“市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”。

政府如何为商品房“换新衣”?

措施一:存量房过多,可暂停供地  《通知》规定,住房供过于求的地区,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。  一句话解读:房地产问题根源其实还是土地供应水平。  措施二:未开发房地产用地,可改用途  《通知》规定,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自淄改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。  一句话解读:国内一些城市的房地产市场不够景气,严重供大于求的局面已经成型,适当调整土地用途是切实可行的。  措施三:商品房可作为安置房和公租房  《通知》规定,为进一步加大住房保障货币化力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。  一句话解读:最关键的问题还是收购的价格,开发商的心理价位与政府能掏出的钱之间恐怕会有较大的落差。  政策“落地”,有何难点?  存量房转为保障性住房的地方探索正在扩容  针对部分地区出现的“产品过剩”和“不对路”的问题,此次《通知》实际上提供了解决“去库存”的两大导向,一是建成的商品房,政府购买用于保障房;二是未建的地块可直接转成保障房用地。相比较而言,第二种方式可能在操作上更具可行性。此前,不少地区也已经推出相关政策。  宁波市:3月中旬,通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》,明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。  鄂尔多斯市:2014年下半年出台政策,决定3年内不再新建商品房,同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购,并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。  湖南省:已有9个市、州制定了实施意见和细则,其中长沙市出台具体文件,进入实质性操作阶段。2014年长沙市开福区黄兴北路棚改征收项目率先探索团购商品房作棚改安置房模式时,吸引了16家楼盘参与团购活动。  “公租房偏远不方便”,网友随遇而安说,很多地方新建的公租房都在偏远城郊,这不方便居民生活,建议每个新建的商品房小区中都要有一定比例的房子拿出来做公租房。一面是低收入人群的住房需求,一面是地方日渐高企的房地产库存压力;一面是地方政府捉襟见肘的财政,一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中,被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策开始“落地”。  确定合适的收购价格是一个难点  商品房回购涉及房源选择、户型配套、价格确定等诸多方面,需要在探索、试点基础上制定相应操作流程,规范收购、回租过程。价格确定是一个难点问题,回购价格不能是强迫性的,而是要多方协商。“一方面价格要优惠,财政资金要有绩效,老百姓要得到实惠;另一方面,也要保持开发商的合理利润,否则可能‘遇冷’。”  针对社会普遍担忧的收购存量房用作保障房过程中可能存在的不透明操作以及寻租、腐败等问题,业内人士建议,相关部门应在出台指导意见时强化监管,做到公开透明,防止“暗箱操作”。  (内容据新华网、扬子晚报、北京青年报等)

住建部支招商品房转保障房

2015-01-3011:32:00 来源: 新疆都市报(乌鲁木齐)

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2015年楼市走向和政策牵动着千万购房者的心。近日,一则“多地或将回购商品房充当保障房”的消息,再次成为楼市焦点,它的意义是什么?这是否是新一轮救市举措?它对未来楼市的走向是否能产生一定的影响?对购房者来说,有多大影响呢?

新疆都市报记者李希

住建部开出去库存“药方”

2014年楼市遇冷,库存创下新高,去库存成了2015年房企的首要任务。针对高企的库存,住建部开出了两个“药方”:一个是允许各地政府回购商品房转为公租房,开发商自行租赁,也可以打包为房地产信托投资基金进行融资,另一个是收购商品房转为安置房。

2015年1月20日,住房和城乡建设部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出,“房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。”

陈政高表示,随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入,棚改房源将不再局限于政府主导建设,符合接受保障的家庭可以到市场上购买,政府通过资金补贴实现保障。

据《21世纪经济报道》报道,福州近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

据了解,目前,住建部只是拟出台“商品房转安置房”的举措,福州、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等7个省市正在实施试点回购商品房。

高库存与保障房亲密碰撞

各地政府这一拟出台的举措,证明了当下楼市库存压力巨大,为了避免更多“空房鬼城”的出现,缓解开发商的库存压力,势必要灵活运用现有楼盘,充分实现房屋的实用价值。而在另一个层面,与高企的库存相对应的是2015年700万套保障房任务—政府回购商品房的另一大背景就是保障房建设任务艰巨。

一方是商品房高库存,一方是保障房融资难,“商品房可转安置房”的构思应运而生。高库存与保障房的亲密碰撞,擦出了火花,二者均能获益,一方面房企能消化部分库存,缓解压力,另一方面,住房保障对象也能更早地住进保障房,可谓一举多得。

不论是从房企、个人或是政府的角度来说,“商品房转安置房”作为去库存“新招”都有一定的可取性。

根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》,回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%,可以估算一下,若按照住建部2015年棚户区改造资金不低于5000亿元计算,今年将有近2000亿元的资金或将用于回购商品房,即近100多万套商品房可转换安置房。

疏解库存有何救市意义?

将商品房转化为安置房,将促进棚户区改造与利用存量房有效衔接,政策鼓励地方回购商品房,让开发商疏解库存,但是目前,这一举措具体运作情况比较复杂,各地存在显著差异,面临着有多少房源可被回购、如何定价等操作性难题,还有待进一步考验。

在试点城市中,以安徽省芜湖为例,政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。若转化为安置房,这些商品房还必须是普通小区规划及刚需户型,这一举措可能更适合楼盘库存高企的三四线城市。若试点成功,预计能利好部分三四线城市的开发商,缓解刚需库存压力,同时让等待安置房的老百姓大大受益。同时,政府也愿意回收个人的多余房屋转化为安置房,简单说来,就是政府各方回收现有商品房,再作为安置房,协调资源。

是否可以把这一举措理解为地方的新一轮救市举措?

虽然政府回收商品房的价格会低于市场价格,但是若开发商愿意转化,那么将会是一次性大批量房源转换,能短时间迅速缓解库存压力,该项政策对三四线城市去库存是一种利好,能够促进这些地区房地产市场的平稳健康发展。

通常,高库存让楼市活跃度大大降低,开发商会感觉经营越来越困难,甚至引发了资金链断裂,这种情况下就更不敢上调房价,有时还会出现房价下跌的情况,对于楼市来说是很大的阻碍,而消化库存,能让开发商快速回笼资金,增加后期销售的底气和信心,能够提振市场,如果说将商品房转化为安置房能消化库存压力,那么它就有一定的救市作用。

这一举措的救市意义是否巨大,就目前来看,试点城市还较少,可回收转化的商品房占全部商品房库存的比例还比较小。目前这一举措更大的意义还在于解决安置房问题,盘活部分现有楼盘,能否用来逆转楼市行情,还需要全面的、综合的市场考验,单一的力量似乎还不能有效逆转整个市场。

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西安商品房转保障房转换通道实施细则将出炉

2015-11-1017:06:00华商网-华商报陈思存分享

参与

记者11月10日从西安市住房保障和房屋管理局了解到,西安收购商品房作为租赁型保障性住房一事有了最新进展,该局正在研究制定打通商品住房和保障性住房转换通道实施细则。

今年6月25日,西安市住房保障工作领导小组办公室发布通告,正式开始施行收购存量商品住房用于保障房的政策。根据通告,拟收购的住房应同时满足以下条件:1)收购范围:已取得商品房预售许可或现房销售的商品住房;2)选址标准:公共交通便利、生活环境宜居,且商业、教育、医疗、文化等公共服务设施和市政配套设施完善;能够独立成栋且距离城市中心较近;3)建设标准:户型建筑面积小于60平方米的成套住房;4)装修标准:符合《陕西省保障性住房建设标准》(DBJ/T61-61-2011)规定的装修标准;5)收购价格:4500元/㎡以下。

针对目前已回购多少套的问题,11月10日上午9时45分,西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,通告发布后,已有单位和个人陆续报名,但有多少套房子,这位负责人并未明确答复。

针对西安将回购多少套商品房、如何分配等问题,该负责人表示,该局正研究和论证出台打通商品住房和保障性住房转换通道实施细则。

记者调查:存量商品房变身保障房,“回购”能否实现共赢?

2015-05-2123:45:00来源:央广网

  央广网北京5月21日消息,据中国之声《央广夜新闻》报道,近日,江苏、四川、山东、湖南、福建等一些地方政府部门正在积极推进存量商品房改为保障房:力求既能化解商品房的库存,又能破解保障房的资金短缺问题。

  3月底,国土部、住建部联合发布通知,提出“进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。”

  国家统计局发布的数据显示,房地产市场仍然处于调整期,截至4月末,全国商品房待售面积65681万平方米,比3月末增加682万平方米,其中住宅待售面积增加330万平方米。

  去年曾参与过保障房项目第三方评估的国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,将保障性住房安居工程和消化库存结合,是一个可行的方案,“对于已经建成的项目,反正开发商要去库存,就不用去新建了。我们的土地是有限的,这样可以让资源更加有效的配置。”

  当前,主要有三种方式推进存量商品房改保障房,第一,政府部门直接回购社会房源,以不同方式提供给住房保障对象﹔第二,不以任何方式组织房源,以货币补贴的方式,鼓励住房保障对象购置社会存量商品住宅﹔第三,政府部门为棚改居民和房企牵红线,集中组织房产推介会或组织团购,以货币安置的方式支持棚改居民购置位置合适和价格较低的房源。

  商品房与保障房,一个专盯市场;一个专供保障,“回购商品房”实施以来,在各地究竟取得了怎样的反响与成效,这一政策又有怎样的施行前景呢?

  吉林长春:商品房转保障房可试点先行可以购房补贴形式为主

  吉林长春某楼盘销售总监马经理认为,其实可以进行试点先行,这样可以“在合作中总结出更多经验和一些问题,对于以后大规模的商品住房转变成保障性住房进行整理和梳理。任何一个企业都是追逐利润点,只要利润点够的话,谁都愿意去投资运营这件事。”

  而对于试点的选择,马经理认为,也应该可以具有一定的针对性,在一些企业规划拿地,已经存在资金链断裂,包括库存体量大,定位不合理时,政府可以出面帮助企业解决这些问题,而且还可以解决保障性住房的问题,实现双赢。”

  而对于合作形式,马经理更倾向采取购房补贴,“这样整个小区品质不下降,一分钱一分货,第二点也保证我们之前业主居住的心理环境。”

  河北邯郸:市场现有小户型房子较少与政府计划购买量差距较大

  在河北省邯郸市,今年4月29日出台了关于进一步促进房地产业平稳健康发展的若干意见,邯郸市保障性住房管理中心保障科科长孔红梅介绍,邯郸市从2011年就开始执行新建商品房按10%比例配建保障房,其中5%的廉租房、5%的公租房,政策规定这些建成后必须无偿移交给政府。

  在若干意见中规定,减少政府投资集中建设的保障房,将以集中建设保障房为主转向商品房配建、购买符合条件的库存商品房及发放补贴等多种方式并存的模式。主城区停建、缓建部分集中建设的保障房项目,腾出部分保障房专项资金购买符合条件的库存商品房作为保障房,提高保障性住房供给效率。

  但这样导致的问题,就是目前市场上小户型的房子比较少,“我们统计了一下,主城区这块就60平米以下的基本竣工的现房比较少,就是几百套,距计划购买的量还是相差比较大”。

  安徽蚌埠:政府只可给出回购“合理价”无法满足开发商需求“最高价”

  在安徽蚌埠,住建委住房与发展保障科科长刘兵认为,蚌埠市目前只能采取政府购买开发商期房的方式,来解决城市保障房的需求,尽管是购买期房,需要按照保障房需求的面积单独建设,在目前房地产下行压力较大的情况下,还是有开发商在经过测算后表示愿意参与,“来投的还是不投的他们都有两个理念,他们首先肯定这是对他们有好处的,因为当前大的背景下房地产市场不是很景气,因为我们是按照进度付款相当于团购,这样的话盖的积极性是很高的,之所以有的没有来投标,就是因为价格问题,而政府他最终只能给你合理价,而不是最高价,开发商要的是最终的最高价。”

  刘兵坦言,目前蚌埠计划在市区采购的918套小户型商品房作为公租房,需要考虑的问题很多,比如不能把保障房、公租房集中一个小区,那样会影响开发商商品房的出售,同时还要求开发商必须是拿到土地,有开发证明且保障8月份开工,一切都符合的情况下,还要看政府给的价格,开发商是否愿意参与。尽管目前已有两家企业中标,但二期的招标压力很大。

  江苏南京:共有产权房促保障性住房实现大并轨梯度退出完善住房保障机制

  在江苏南京,推行了《关于推进南京市住房保障体系转型的实施意见》等新政,南京市住房和城乡建设委员会主任李真介绍,推出“共有产权房”后,南京市的保障性住房将实现大并轨,即将现有的住房保障品种整合为货币补贴、住房租赁、产权购买三类,建立以共有产权为核心的购买型住房保障制度,完善住房保障体系。

  “保障对象即可承租公租房,也可申购共有产权保障房,尤其是低收入住房困难群体,即可选择承租公共租赁住房,申购共有产权保障房,同时也可以自行去市场租房,领取租赁补贴,对征收拆迁的安置,我们拓宽了安置渠道,即可选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,符合规定条件的,还可选择共有产权保障房,以及公共租赁住房等多种租赁形式。”

  《南京市保障性住房共有产权管理办法(试行)》中明确,共有产权房是指保障对象按出资金额比例,与政府委托部门或机构按份拥有产权的保障性住房。其保障对象是指江南六区范围内,家庭收入、财产、车辆、住房状况等符合特定条件的家庭,并对中低收入住房困难家庭细化了认定标准。

  值得注意的是,新政还对新就业人员和外来务工人员保障降低了门槛,同时完善了退出机制。

  “退出”是当前住房保障的突出难题。对此,新政规定承租对象不再符合保障条件的,实行梯度退出,可责令其直接退出现有保障方式,由相关部门调整租金收缴或补贴档次,直至不予补贴等方式,予以退出。

  政府回购可否消化商品房库存新规实施问题颇多

  那么政府回购,对消化库存到底能起到多大的效果?业内人士认为,关键看政府回购的价格。

  “一些房地产企业之所以愿意提供部分房源作为保障房房源,主要是希望规模销售降低成本,并及早回笼资金。政府回购一部分房源,对于存量房较多的开发商来说也是好事,但对整个市场来说会有负面影响。”

  开发商王铮认为,“开放商基本是银行贷款的,至少不会全亏。房地产是固定资产,盘活了对大家都有好处。对市场可能不是很好,因为它价格比较低,拿进去再卖出来的话对市场波动会比较大。”

  王铮认为,将在售的商品房改为保障房,房产商最担心的还是管理问题。

  目前部分城市还缺乏规范的操作细则,尤其是如何选择房源和定价方面难以把握。

  三明市住建局保障科小肖告诉记者,把商品房变保障房并不是简单魔术,而是要通过选址、定价、配套等关口,这给他们的工作带来了难度。“国家的政策都比较原则,细化的东西肯定需要各地自行根据当地的情况来制定,在操作细节上我们可能目前还是做得不是太到位。”

  同时,小肖告诉记者,目前,将商品房改为保障房在定价方面已经出台细则,将房产价格定为市场价的70%-80%,但由于房价变动不是由他们掌控的,当房价出现大幅度变化时,房价也使得他们难以把握。

  最后,以往申请保障房需要进行严格的审批过程,而这漫长的申请审批期让大多数市民都难以接受。而现如今,将商品房改为保障房政策一出,涉及的工作部门也将更多,流程也会更加繁琐耗时。“现在主要就是因为我们审查的部门牵扯的比较多,流程、环节也比较多,衔接上可能会有一些问题,比如我们不是要进行多部门的联合审查,需要很多银行啊、证券、保险啊、这些部门配合,但我们目前都是通过手工、人工送,手工查的这些方式,中间的衔接肯定会有一些问题。”

  市民或担心居住小区品质下降商品房改保障房价格仍是关键

  针对这一政策,市民又有怎样的反应呢?

  许多用户担心小区品质会有所下降。对于住户有这样的担忧,宁波市保障房中心方面也向记者透露,应该会考虑在一个小区内采购几个单元,而不会很大规模地集中在一个小区内。

  而对广大住房者来说,最关心的莫过于房价,王振华说,原来保障房卖起来可能只卖几千块,你这个商品房卖起来上万块,差价这么大,怎么补赔呢?

  此外,从市面上看,商品房的面积,普遍高于保障房的面积,如果没有明确的政策出台,他们也不敢贸然行事。

新郑出台保障房新规低价买商品房转棚改安置房

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2016年01月04日07:55:29 来源: 大河网

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   政府购买商品房转棚改安置房的小区,不少居民已入住。

  阅读提示丨中共中央十三五规划建议提出,深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。昨天,记者从新郑市住房保障和房地产管理中心获悉,新郑出台保障房新规,直接从市场上低价买商品房转棚改安置房。目前,新郑已经以低于市场价8%到10%的价格,买了1800多套商品房转作棚改安置房,接下来还要收购5539套商品房。

  老百姓对这个政策满意吗?买商品房转棚改安置房,钱从哪儿来?近日,记者实地来到新郑进行采访。

  现场|商品房变安置房,居民已入住

  宏基王朝小区位于新郑市郑新路与中兴路交叉口西北角。记者来到该小区牡丹园5号楼一单元102房间时,76岁的老人高树哲正在客厅看电视。明亮的地板,宽敞的客厅,大电视……这就是高树哲老人的新家。他说,他以前在新郑市新建路办事处东关街居住,2014年12月20日房屋拆迁。

  “今年8月15日左右,政府部门就通知选房。我和邻居一看,这房子还是商品房呢,都盖好了,地段也好,附近交通便利。”高树哲说,经过3个月装修,2015年11月13日,他们搬入新家。

  提起新家,老人很高兴。他说,这个房子是两室两厅,96平米左右,“我年龄大,腿不方便,住一楼非常好。”

  据高树哲介绍,他的旧房地皮有396平米左右。因此分了三套新房,面积也是这么多。“这个两室两厅我们老两口住。那两套房子我的子女住。”他说,房子拆迁后,政府还给了20多万拆迁过渡费,补偿拆迁损耗。进展|政府以低于市场价格团购

  “新郑市棚户区改造工程涉及面广,规模大,投资多,2015年度计划改造200万平米以上,其中财政支持项目80万平米,政府需投资30亿元。因国内宏观政策和经济形势影响,社会资本参与意愿不足,安置房建设周期进一步拉长。”新郑市房屋交易和登记中心主任陈红战说,为了保证政策的顺利进行,切实保护政府、开发商、群众三者利益,新郑市采取了“市场筹措资金、团购降低成本”的举措。

  陈红战说,在购房过程中,通过计算,按照市场化原则,通过与开发商多次协商,按照量大优惠的团购方式,以低于市场价格8%~10%一次性购买。截至目前,新郑市财政已投入7亿元完成宏基王朝等4个商品房项目1800多套住房的收购。正在与正商红溪谷等5个项目洽谈,计划投入资金20多亿元,收购5539套。

  经测算,以上项目实施可节约资金1.9亿元。

  对此,河南王牌企划有限公司董事长上官同君说,新郑在原居住地就近选择房源,一些小区附近有中小学、公办幼儿园、医院,生活设施齐备,这个政策有效提高了群众居住条件。

  影响|新郑房价未出现大波动

  从市场上低价买商品房转棚改安置房,钱从何来?记者从新郑市金融工作办公室获悉,新郑由新郑市国有投融资企业政通投资控股有限公司、新郑新区投资公司、新郑广成投资公司、新郑泓泰城乡发展有限公司等,依托国家发改委对土地整理项目、棚户区改造项目等重大项目的支持,连续两年发行了企业债券(城投债),两次发债金额为29亿元,通过对新郑市的供热、供水、有线电视等管网进行质押,利用融资租赁等方式融资10亿元,运用信托方式近年来融资近10亿元。

  低价团购商品房,会影响新郑房地产市场吗?河南省商业与经济学会常务副会长兼秘书长宋向清说,近两年,新郑市房地产市场增长势头良好,进入稳定发展阶段,市场房源较为充足,仅2015年1至8月,新郑市商品房投放面积达到220.27万平方米,为政府收购商品房作为安置房提供了良好条件。“2014年新郑市采取收购商品房转棚改安置房政策以来,市场反应积极,房地产市场价格基本保持稳定,未出现房价的大起大落。”延展|河南将大力推行货币化安置

  刚刚闭幕的中央经济工作会议指出,化解房地产库存是2016年经济社会发展五大任务之一。记者从省住房和城乡建设厅获悉,河南将打通普通商品住房与保障房通道。

  省政府有关部门负责人说,国家和省里鼓励商品住房存量较多的市县,通过购买符合条件的商品住房作为棚户区改造安置房或公共租赁住房。各地在积极探索,加快推进力度。

  “实施货币化安置,有利于缩短安置周期,节省过渡费用。此外,还有利于消化库存。”宋向清说,全省各地都在大力推行货币化安置,积极引导、支持、帮助拆迁居民用货币补偿款购买商品住房,鼓励政府采取通过购买存量商品房、组织居民团购等方式安置棚户区居民。

  河南财经政法大学教授刘社说,新郑市实施收购商品房转棚改安置房政策两年来,安置群众缩短了过渡安置时间,居住条件、生活质量在短期内有了较明显的提高,群众原有社会关系基本保留,群众满意度较高。同时,降低了政府在棚户区改造中的投入,兑现了政府承诺。房地产市场反应积极,市场发展平稳,地方财政收入增加,实现了群众、政府、市场的三方共赢。

 

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